Wohnung nach dem Kauf sanieren: der richtige Zeitpunkt
Wer eine Wohnung nach dem Kauf sanieren möchte, hat einen großen Vorteil: Die Räume sind leer. Es gibt keine Möbel zu schützen, keine Bewohner, die ausweichen müssen, und alle Gewerke können ungehindert arbeiten. Genau deshalb lohnt es sich, die Sanierung schon während des Kaufprozesses zu planen – und nicht erst, wenn die Schlüssel übergeben sind.
Je früher klar ist, was gemacht werden muss, desto besser lassen sich Finanzierung, Kündigung der alten Wohnung und Umzug aufeinander abstimmen.
Auch Ihr Budget profitiert von der frühen Planung: Wer das Fixpreis-Angebot für die Sanierung bereits kennt, kann es gemeinsam mit dem Kaufpreis in die Finanzierung einbeziehen, statt nach der Übergabe einen zweiten Kredit aufnehmen zu müssen.
Besichtigung vor dem Kaufvertrag: den Zustand einschätzen
Ein Exposé zeigt schöne Fotos, aber selten das, was hinter den Wänden liegt. Wir begleiten Sie auf Wunsch schon zur Besichtigung, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, und schauen uns die Punkte an, die den Sanierungsaufwand bestimmen:
- Elektrik: Sicherungskasten, Schutzleiter, Alter der Installation
- Wasser und Abfluss: Rohrmaterial, Hinweise auf Bleileitungen, Zustand der Anschlüsse
- Heizung: Gastherme, Fernwärme, Einzelöfen – und was ein Tausch bedeuten würde
- Böden und Decken: Unebenheiten, Risse, Feuchtigkeitsspuren, Zustand der Tramdecke
- Fenster: Kastenfenster, Dichtheit, ob ein Tausch im Haus erlaubt ist
Daraus ergibt sich eine erste Einschätzung, ob eine Renovierung reicht oder eine Kernsanierung ansteht. Das ist eine wertvolle Grundlage für Ihre Kaufentscheidung und für das Gespräch mit der Bank.
Realistischer Zeitplan zwischen Kauf und Einzug
Viele Käufer unterschätzen, wie viel Zeit zwischen Schlüsselübergabe und Einzug nötig ist. Eine grobe Orientierung:
- Vor der Übergabe: Planung, Fixpreis-Angebot, Materialauswahl, gegebenenfalls Bauanzeige bei der MA 37 vorbereiten.
- Erste Wochen: Entkernung, Abstimmung mit der Hausverwaltung, Container und Schutz des Stiegenhauses.
- Rohbauphase: Leitungen, Estrich, Trocknungszeit – hier lässt sich wenig beschleunigen.
- Ausbauphase: Fliesen, Böden, Türen, Maler, Küchenmontage.
- Übergabe: Endreinigung, Abnahme, Befunde.
Unser Rat: Kündigen Sie Ihre bisherige Wohnung erst, wenn der Zeitplan steht – und planen Sie einen Puffer ein. Den konkreten Ablauf erhalten Sie mit unserem Fixpreis-Angebot.
Prioritäten setzen: was zuerst, was später
Nicht jedes Budget reicht für alles auf einmal. Dann ist die Reihenfolge entscheidend. Unsere Faustregel: Was hinter Wänden und unter Böden liegt, gehört an den Anfang. Leitungen, Abdichtungen und Bodenaufbau lassen sich später nur mit großem Aufwand nachholen.
Jetzt erledigen
Elektro, Wasser, Abfluss, Heizung, Bad-Abdichtung, Estrich, eventuelle Grundrissänderungen.
Kann warten
Einbaumöbel, hochwertige Bodenbeläge in einzelnen Räumen, Beleuchtungsdesign oder Ausmalen in Wunschfarben lassen sich auch nach dem Einzug schrittweise ergänzen.
Typische Fallen beim Wohnungskauf mit Sanierungsbedarf
Ein guter Kaufpreis ist nur dann ein gutes Geschäft, wenn die Sanierungskosten realistisch eingeplant sind. Bei Wohnungskäufen in Wien sehen wir immer wieder ähnliche Stolpersteine.
Versteckte Schäden unter dem Boden
In Altbauwohnungen zeigt sich der Zustand der Tramdecke oft erst nach dem Entfernen der Böden. Feuchte Balkenköpfe in Außenwandnähe oder unter alten Bädern sind keine Seltenheit. Eine erste Einschätzung bei der Besichtigung hilft, das Risiko einzuordnen.
Was die Eigentümergemeinschaft mitentscheidet
Fenster, Steigleitungen, Fassade und teilweise auch die Wohnungstür gehören zu den allgemeinen Teilen oder unterliegen Vorgaben der Eigentümergemeinschaft. Ein Blick in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und in die Rücklage verrät, ob größere Hausarbeiten anstehen.
Widmung und Bewilligungen
Wurde die Wohnung früher als Geschäftslokal genutzt oder wurden Wände ohne Anzeige entfernt, kann das bei späteren Umbauten Fragen aufwerfen. Es lohnt sich, beim Verkäufer nach Plänen und Bescheiden zu fragen und diese mit dem tatsächlichen Zustand abzugleichen.
Zu knappe Zeitplanung
Der Mietvertrag der alten Wohnung läuft aus, die Sanierung ist noch nicht fertig – eine Situation, die sich vermeiden lässt, wenn der Zeitplan vor dem Kauf steht.
Diese Punkte besprechen wir offen mit Ihnen, damit Sie mit einer belastbaren Grundlage in die Kaufentscheidung gehen.
Warum bei einer Kernsanierung kein Wohnen in Etappen möglich ist
Häufig kommt die Frage, ob man schon einziehen und Raum für Raum sanieren kann. Bei einer Kernsanierung geht das nicht: Strom, Wasser und Heizung werden für die ganze Wohnung gleichzeitig erneuert und sind über Wochen außer Betrieb. Dazu kommen Staub, Lärm und Estrich, der Zeit zum Trocknen braucht.
Wer das berücksichtigt, spart Nerven und Geld. Wir planen mit Ihnen einen Ablauf, der zur Schlüsselübergabe und zu Ihrem Wunschtermin passt. Die kostenlose Besichtigung findet meist innerhalb von 48 Stunden statt, auf Wunsch auch noch vor Unterzeichnung des Kaufvertrags. Sie haben einen festen Ansprechpartner und erhalten einen Fixpreis – damit Ihre Kalkulation für Kauf und Sanierung aufgeht.
Unser Tipp: Lassen Sie sich die Ersteinschätzung schriftlich festhalten, damit Sie sie bei Preisverhandlungen mit dem Verkäufer als Argument nutzen können.
Leistungsumfang
- Begleitung zur Besichtigung vor dem Kauf
- Ersteinschätzung des Sanierungsbedarfs
- Zeitplan bis zum Einzug
- Fixpreis-Angebot als Grundlage für die Finanzierung
- Abstimmung mit der Hausverwaltung
- Kernsanierung der leeren Wohnung
- Koordination von Küche und Einbauten
- Bezugsfertige Übergabe