Warum Altbausanierung eigenes Know-how verlangt
Ein Gründerzeithaus funktioniert bauphysikalisch anders als ein Neubau. Vollziegelmauerwerk mit Kalkmörtel, Holztramdecken mit Beschüttung, Gewölbekeller und Kastenfenster reagieren empfindlich auf falsch gewählte Materialien. Wer etwa dichte Zementputze auf feuchtes Mauerwerk aufbringt, verschiebt das Problem nur – und verschärft es oft.
Bei der Altbausanierung in Wien beginnen wir deshalb mit einer gründlichen Bestandsaufnahme: Zustand der Tramköpfe, Feuchtigkeit im Mauerwerk, Tragfähigkeit der Decken, Leitungen und Kamine. Erst danach legen wir fest, welche Maßnahmen sinnvoll, notwendig und wirtschaftlich sind.
Typische Fragen in dieser Phase sind: Sind die Holzträme im Auflagerbereich morsch oder vom Hausschwamm befallen? Woher kommt die Feuchtigkeit im Sockel – aufsteigend aus dem Erdreich oder durch defekte Regenrinnen? Sind alte Bleileitungen noch in Betrieb? Die Antworten bestimmen nicht nur den Umfang, sondern auch die Reihenfolge der Arbeiten.
Typische Arbeiten im Altbau
- Deckensanierung: Freilegen und Prüfen der Tramköpfe, Verstärkung oder Austausch geschädigter Träme, Erneuerung der Beschüttung
- Mauertrockenlegung: Horizontalsperren, Sanierputze und Maßnahmen gegen aufsteigende Feuchtigkeit
- Leitungserneuerung: Steigleitungen, Elektrik und Abwasser nach aktuellem Stand
- Fenster: Sanierung oder denkmalgerechter Tausch von Kastenfenstern
- Grundrissänderungen mit statischem Nachweis, etwa Durchbrüche in tragenden Wänden
- Stiegenhaus und Allgemeinflächen in Zinshäusern
Je nach Umfang kombinieren wir diese Arbeiten zu einer Gesamtsanierung oder setzen sie etappenweise um.
Wichtig ist uns, dass die Materialien zueinander passen: diffusionsoffene Kalkputze auf historischem Mauerwerk, Innendämmungen nur mit bauphysikalischem Nachweis und Holzschutz, der die Lebensdauer der Tramdecke tatsächlich verlängert.
Im Zuge der Sanierung lassen sich außerdem Komfortthemen umsetzen, die früher im Altbau fehlten: ein zweites Bad, eine moderne Küche mit Abluft, Netzwerkverkabelung in allen Räumen oder eine Fußbodenheizung in Kombination mit Fernwärme.
Schutzzone, Ortsbild und Behörde
Viele Wiener Altbauten liegen in einer Schutzzone oder unterliegen dem Denkmalschutz. Änderungen an der straßenseitigen Fassade, an Fenstern oder am Dach müssen dann mit den zuständigen Stellen abgestimmt werden. Auch Eingriffe in die Statik – etwa ein Wanddurchbruch oder ein Dachgeschossausbau – erfordern in der Regel eine Bauanzeige oder Baubewilligung bei der MA 37.
Wir klären diese Fragen gemeinsam mit befugten Planern und Statikern vor Baubeginn. So vermeiden Sie Baustopps und unerwartete Auflagen mitten in der Sanierung.
Ebenfalls zu bedenken: Bei Wohnungen in Mehrparteienhäusern betreffen manche Maßnahmen allgemeine Teile des Hauses, für die eine Zustimmung der Miteigentümer erforderlich sein kann. Auch das klären wir früh, damit Ihr Zeitplan realistisch bleibt.
Sanieren im bewohnten Haus
Altbausanierungen finden häufig statt, während andere Parteien im Haus wohnen. Das verlangt Rücksicht und gute Organisation: abgestimmte Lärmzeiten, staubarme Arbeitsweisen, geschützte Stiegenhäuser und klare Information der Hausbewohner. Für Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften erstellen wir nachvollziehbare Angebote, die sich gut in Beschlussverfahren einbringen lassen.
Für Eigentümer einzelner Altbauwohnungen übernehmen wir die Abstimmung mit der Hausverwaltung, etwa bei Eingriffen in Steigleitungen oder bei der Anlieferung über das Stiegenhaus.
Bei Zinshäusern lassen sich Sanierungen zudem so staffeln, dass Mieteinnahmen weiterlaufen. Wir planen Etappen etwa nach Stiegen, Geschoßen oder Bauteilen und stimmen sie mit der Hausverwaltung ab.
Ihr Weg zur Altbausanierung
Nach Ihrer Anfrage vereinbaren wir einen Termin vor Ort. Dabei sehen wir uns die Substanz genau an, öffnen bei Bedarf Probestellen und besprechen Ihre Ziele. Daraus entsteht ein Fixpreis-Angebot, in dem wir Unwägbarkeiten – etwa den Zustand verdeckter Tramköpfe – offen benennen und als eigene Positionen ausweisen. So bleibt die Kalkulation auch im Altbau nachvollziehbar.
Während der Ausführung informiert Sie Ihr fester Ansprechpartner regelmäßig über den Fortschritt. Wenn hinter einer Verkleidung etwas anderes zum Vorschein kommt als erwartet, besprechen wir die Optionen gemeinsam – bevor weitergearbeitet wird. Nach Abschluss erhalten Sie eine Dokumentation der ausgeführten Maßnahmen, die auch für spätere Verkäufe oder Vermietungen wertvoll ist.
Leistungsumfang
- Bestandsaufnahme mit Probeöffnungen
- Sanierung von Holztramdecken
- Mauertrockenlegung und Sanierputz
- Erneuerung von Leitungen und Steigsträngen
- Kastenfenster-Sanierung oder -Tausch
- Abstimmung mit Schutzzone und MA 37
- Koordination mit Hausverwaltung