Kernsanierung Ablauf: Schritt für Schritt von der Besichtigung zur Übergabe

Kernsanierung Ablauf im Überblick

Der Ablauf einer Kernsanierung folgt einer klaren Logik: zuerst planen, dann zurückbauen, dann von der unsichtbaren Technik zu den sichtbaren Oberflächen arbeiten. Wer diese Reihenfolge nicht einhält, muss später nachstemmen, beschädigt neue Oberflächen oder wartet auf Gewerke, die nicht fertig sind.

Bei Kernsanierung.at liegt die gesamte Koordination in einer Hand. Ein Baumeister führt die Bauleitung, erstellt den Terminplan und stimmt Elektriker, Installateur, Estrichleger, Trockenbauer, Fliesenleger, Bodenleger und Maler aufeinander ab. Sie haben einen festen Ansprechpartner und müssen nicht selbst zwischen den Firmen vermitteln.

Für Sie als Bauherr bedeutet ein klarer Ablauf vor allem Planbarkeit: Sie wissen, wann Entscheidungen fällig sind, wann Sie Fliesen oder Böden auswählen müssen und wann die Wohnung wieder bezugsfertig ist. Der Terminplan wird zu Beginn erstellt und bei jeder Änderung aktualisiert.

Phase 1: Bestandsaufnahme und Planung

Alles beginnt mit der Besichtigung. Wir nehmen Maße, prüfen Wände, Decken, Böden, Leitungen und Fenster und besprechen Ihre Wünsche. Daraus entsteht ein Sanierungskonzept mit Grundrissplanung, Elektro- und Sanitärplan sowie einer Liste der Ausstattung.

• Aufmaß und Fotodokumentation des Bestands
• Klärung von Grundrissänderungen und tragenden Wänden
• Festlegung von Steckdosen, Licht, Anschlüssen und Sanitärobjekten
• Fixpreis-Angebot und Terminplan

Je genauer diese Phase ist, desto ruhiger verläuft die Baustelle.

In dieser Phase fallen auch die wichtigsten Grundsatzentscheidungen: Bleibt der Grundriss, wird das Bad versetzt, kommt eine Fußbodenheizung, soll die Küche offen werden? Je früher das feststeht, desto genauer werden Angebot und Terminplan.

Hilfreich ist, wenn Sie zur Besichtigung vorhandene Pläne, Fotos früherer Umbauten oder Unterlagen der Hausverwaltung bereithalten. Sie sparen Zeit bei der Bestandsaufnahme und machen das Angebot genauer.

Phase 2: Genehmigung, Bauanzeige und Vorbereitung

Nicht jede Kernsanierung braucht eine Behörde. Werden aber tragende Bauteile verändert, Wände durchbrochen, Leitungen in allgemeinen Teilen geändert oder Fenster in einer Schutzzone getauscht, kann eine Bauanzeige oder Einreichung bei der MA 37 bzw. in Niederösterreich bei der Gemeinde nötig sein. Unser Baumeister klärt das und bereitet die Unterlagen vor.

Parallel informieren wir die Hausverwaltung, holen nötige Zustimmungen ein, beantragen Halteverbot und Container und richten Stiegenhaus- und Liftschutz ein. Auch Förderanträge müssen in dieser Phase gestellt werden, weil sie meist vor Baubeginn eingereicht sein müssen.

Die Vorlaufzeit für Genehmigungen und Zustimmungen ist nicht zu unterschätzen. Während wir auf Bescheide oder die Rückmeldung der Hausverwaltung warten, nutzen wir die Zeit für Materialbestellungen und Detailplanung. Ohne Genehmigung, wo eine nötig ist, beginnen wir nicht – ein Baustopp kostet am Ende mehr Zeit als jede Wartezeit vorab.

Phase 3: Entkernung und Rohinstallation

Entkernung

Alte Böden, Fliesen, Sanitärobjekte, Leitungen und nicht tragende Wände werden entfernt, Schutt wird getrennt entsorgt. Danach ist der Zustand der Substanz sichtbar – jetzt zeigt sich, ob Decken, Mauerwerk und Anschlüsse den Erwartungen entsprechen.

Rohinstallation

Elektriker, Installateur und Heizungstechniker verlegen alle Leitungen in Wänden, Böden und Decken: Kabel und Dosen, Wasser- und Abflussleitungen, Heizungsrohre oder Fußbodenheizung. Vor dem Schließen werden Druckproben gemacht und die Leitungsführung fotografisch dokumentiert.

Werden bei der Entkernung Schäden sichtbar, etwa an Tramdecken oder im Mauerwerk, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, sie zu beheben. Wir zeigen Ihnen den Befund, besprechen die Lösung und passen den Terminplan an. Schadstoffe wie asbesthaltige Kleber oder Platten werden in dieser Phase von befugten Betrieben entfernt, bevor andere Gewerke weiterarbeiten.

Phase 4: Estrich, Trockenbau und Oberflächen

1. Estrich: Er wird über der Rohinstallation eingebracht und braucht anschließend Trocknungszeit, bevor Beläge verlegt werden dürfen.
2. Trockenbau und Verputz: neue Wände, Vorsatzschalen, abgehängte Decken, Ausbesserung des Putzes.
3. Abdichtung und Fliesen: Nassräume werden abgedichtet, danach folgen Wand- und Bodenfliesen.
4. Boden: Parkett, Vinyl oder andere Beläge werden verlegt, wenn der Estrich die nötige Restfeuchte erreicht hat.
5. Maler: Spachteln, Grundieren und Ausmalen der Wände und Decken.

Die Trocknungszeiten sind keine verlorene Zeit, sondern Voraussetzung für schadensfreie Oberflächen.

Die Gewerke arbeiten dabei nicht isoliert: Der Fliesenleger braucht die genaue Lage der Armaturen, der Maler fertige Trockenbauflächen, der Bodenleger die Freigabe der Restfeuchte. Diese Übergaben koordiniert unsere Bauleitung, damit niemand auf ein anderes Gewerk wartet oder bereits Fertiges beschädigt. Bei Häusern kommen Dachdecker, Spengler, Fassade und Fensterbau hinzu – sie werden so eingeplant, dass die Gebäudehülle dicht ist, bevor der Innenausbau beginnt.

Phase 5: Feininstallation, Endreinigung und Übergabe

Zum Schluss werden Schalter, Steckdosen, Leuchten, Armaturen, WC, Waschtische und Heizkörper montiert, Innentüren eingehängt und die Anlagen in Betrieb genommen. Nach der Endreinigung folgt die gemeinsame Begehung mit Übergabeprotokoll, Prüfbefunden und Dokumentation der Leitungen.

Zur Dauer als grobe Orientierung: Eine durchschnittliche Wohnung benötigt oft etwa 8 bis 14 Wochen reine Bauzeit, ein Haus entsprechend länger. Die tatsächliche Dauer hängt von Größe, Zustand, Genehmigungen und Lieferzeiten ab und wird im Terminplan Ihres Fixpreis-Angebots festgelegt. Wir sind in Wien und im Umkreis von rund 40 km in Niederösterreich tätig.

Kleinere Mängel, die bei der Übergabe auffallen, werden im Protokoll festgehalten und zeitnah behoben. Auch nach dem Einzug bleibt Ihr Ansprechpartner erreichbar, wenn Fragen zu Anlagen oder Gewährleistung auftauchen.

Leistungsumfang

• Bestandsaufnahme und Aufmaß
• Planung und Terminplan
• Bauanzeige bzw. Einreichung
• Entkernung und Entsorgung
• Rohinstallation mit Druckprobe
• Estrich, Trockenbau, Fliesen
• Feininstallation und Inbetriebnahme
• Übergabeprotokoll und Dokumentation