Warum der Dachgeschossausbau in Wien so gefragt ist
Wohnraum in Wien ist knapp und teuer, Bauland in guten Lagen kaum verfügbar. Der Dachboden eines Gründerzeithauses oder eines Einfamilienhauses bietet daher eine attraktive Reserve. Ein Dachgeschossausbau in Wien kann vom einfachen Ausbau innerhalb der bestehenden Dachform bis zur kompletten Neuerrichtung mit Gaupen, Terrassen und zusätzlichem Geschoß reichen.
Je nach Variante unterscheiden sich Genehmigungsweg, Statik und Kosten erheblich. Eine frühe Machbarkeitsprüfung spart deshalb viel Zeit und Geld.
Neben dem Wohnraumgewinn profitiert oft das ganze Haus: Im Zuge des Ausbaus werden häufig Dachstuhl und Dachhaut saniert, die oberste Geschoßdecke gedämmt und Steigleitungen erneuert. Für Eigentümergemeinschaften kann ein Dachausbau so auch ein Weg sein, ohnehin anstehende Sanierungen am Dach mitzufinanzieren. Umso wichtiger ist eine saubere rechtliche und technische Vorbereitung.
Genehmigung: Einreichung nach der Wiener Bauordnung
Ein Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken ist in Wien grundsätzlich baubewilligungspflichtig. Zuständig ist die Baupolizei, die MA 37. Für die Einreichung werden üblicherweise benötigt:
- Einreichplan, erstellt von einem befugten Planer oder Baumeister
- Statische Vorbemessung bzw. Nachweise durch einen Ziviltechniker
- Energieausweis und bauphysikalische Nachweise
- Brandschutzkonzept, insbesondere bei mehrgeschoßigen Wohnhäusern
- Zustimmung der Eigentümer bzw. Miteigentümer
Ob und in welcher Form ausgebaut werden darf, regeln Flächenwidmungs- und Bebauungsplan: Gebäudehöhe, Dachneigung, Gaupen und Bauklasse sind dort festgelegt. In Schutzzonen ist zusätzlich die MA 19 für das Stadtbild einzubinden. Die Verfahrensdauer hängt von Komplexität und Vollständigkeit der Unterlagen ab und sollte realistisch mit mehreren Monaten eingeplant werden.
Statik: Trägt das Haus das neue Dachgeschoß?
Die Statik ist beim Dachausbau oft der entscheidende Faktor. Folgende Punkte prüft der Statiker:
- Oberste Geschoßdecke: Im Altbau meist eine Holztramdecke, die für Wohnlasten verstärkt oder durch eine neue Decke ersetzt werden muss.
- Dachstuhl: Zustand des Holzes, Schädlingsbefall, Tragfähigkeit für Dämmung und neue Eindeckung.
- Fundamente und Mauerwerk: Zusätzliche Lasten müssen bis in den Boden abgeleitet werden können.
- Erdbebennachweis: Bei größeren Ausbauten von Bestandsgebäuden ist auch der Nachweis der Erdbebensicherheit ein Thema.
Häufig ist eine Kombination aus Dachstuhlsanierung, neuer Decke und gezielten Verstärkungen die wirtschaftlichste Lösung.
Für eine belastbare statische Beurteilung sind oft Bauteilöffnungen nötig, etwa um Auflager der Trame, Mauerwerksqualität oder Fundamenttiefe zu prüfen. Diese Voruntersuchungen kosten zwar etwas, verhindern aber teure Überraschungen nach Baubeginn und machen einen verlässlichen Fixpreis erst möglich.
Bauphysik, Brandschutz und Wohnkomfort
Wärme- und Hitzeschutz
Dachgeschoßwohnungen heizen sich im Sommer stark auf. Eine gute Dämmung mit ausreichender Speichermasse, außenliegender Sonnenschutz und durchdachte Fensterflächen sind daher wichtig.
Brandschutz
Im Mehrparteienhaus gelten erhöhte Anforderungen an Fluchtwege, Brandabschnitte und Bauteile. Diese sind bereits in der Einreichung zu berücksichtigen.
Erschließung
Treppenhaus, Aufzug und Leitungsführung für Wasser, Abwasser und Heizung müssen bis ins Dach geführt werden. Im Altbau ist das oft ein eigener Planungsschwerpunkt.
Dachgeschossausbau Kosten: Richtwerte
Die folgenden Werte sind grobe Richtwerte, abhängig von Objekt und Ausstattung, keine Angebotspreise:
| Variante | Richtwert pro m² Wohnfläche |
|---|---|
| Ausbau im Einfamilienhaus, Dachstuhl weitgehend nutzbar | ca. 1.500 – 2.500 € |
| Ausbau im Altbau mit Deckenverstärkung und Gaupen | ca. 2.500 – 3.800 € |
| Neuerrichtung Dachgeschoß inkl. neuem Dachstuhl und Terrassen | ca. 3.500 – 5.000 € und mehr |
Hinzu kommen Planungs- und Statikerhonorare, Behördengebühren, Gerüst und gegebenenfalls Aufzug. Ein genauer Fixpreis ist erst nach Bestandsaufnahme und Vorplanung möglich.
Für die Wirtschaftlichkeit ist neben den Baukosten auch die erzielbare Nutzfläche entscheidend. Dachschrägen reduzieren die anrechenbare Wohnfläche, Gaupen und eine geschickte Raumaufteilung können sie deutlich erhöhen. Bei Mehrparteienhäusern lohnt es sich, Aufzug, Treppenhaus und Leitungen gemeinsam mit dem Dachausbau zu planen, weil Synergien entstehen. Eine frühzeitige Kostenschätzung nach Bauteilen schafft Klarheit, ob sich das Projekt für Sie rechnet, bevor Planungskosten in großem Umfang anfallen.
Ablauf und Bauzeit
- Machbarkeitsprüfung: Widmung, Statik, Bestandsaufnahme
- Planung und Einreichung bei der MA 37
- Ausschreibung und Fixpreisangebot
- Baustelleneinrichtung, Gerüst, gegebenenfalls Notdach
- Rohbau: Decke, Dachstuhl, Gaupen, Eindeckung
- Ausbau: Fenster, Installationen, Trockenbau, Estrich
- Oberflächen, Fertigstellungsanzeige, Übergabe
Die reine Bauzeit liegt je nach Umfang bei etwa vier bis acht Monaten.
Rücksicht auf Bewohner und Nachbarn
Ein Dachgeschossausbau findet in Mehrparteienhäusern meist bei laufendem Betrieb statt. Gute Baustellenorganisation ist daher Pflicht: Ein Notdach oder eine Schutzabdeckung verhindert Wassereintritt in die darunterliegenden Wohnungen, Staub- und Lärmschutz sowie klare Arbeitszeiten reduzieren Belastungen. Rechtzeitige Information der Bewohner über laute Phasen, Gerüstaufbau oder Kranstellungen sorgt für Verständnis. Wird für Gerüst, Container oder Kran öffentlicher Grund benötigt, ist dafür eine eigene Bewilligung einzuholen. Auch die Beweissicherung, also die Dokumentation des Zustands angrenzender Wohnungen vor Baubeginn, schützt alle Beteiligten vor späteren Streitigkeiten.
Fazit
Ein Dachgeschossausbau in Wien ist eine lohnende, aber komplexe Investition. Entscheidend sind eine frühe Prüfung von Widmung und Statik, eine vollständige Einreichung bei der MA 37 und eine Ausführung, bei der Dachstuhl, Decke und Ausbau aufeinander abgestimmt sind. Kernsanierung.at begleitet Sie als Baumeister von der Machbarkeitsprüfung bis zur Fertigstellung, alles aus einer Hand. Vereinbaren Sie Ihre kostenlose Erstberatung, und wir prüfen das Potenzial Ihres Dachbodens.
Häufige Fragen
Brauche ich für einen Dachgeschossausbau in Wien immer eine Baubewilligung?
Wie lange dauert das Genehmigungsverfahren?
Kann der bestehende Dachstuhl erhalten werden?
Müssen die anderen Eigentümer im Haus zustimmen?
Kostenangaben sind unverbindliche Richtwerte und ersetzen kein individuelles Angebot. Rechtliche und steuerliche Hinweise sind allgemein – im Einzelfall bitte Behörde, Hausverwaltung oder Steuerberatung fragen. Stand: 5. August 2026.